敷金が返ってこないとき｜原状回復の負担区分と請求の進め方

敷金はどういうお金？

名目が「保証金」であっても、担保の目的で預けたお金であれば同じ扱いになります。返還の時期は明渡しの後であり、鍵を返すのと引き換えに受け取れるものではありません。

この規定は2020年4月1日施行の改正民法で明文化されたものです。それ以前の契約についても、同様の考え方が判例で積み重ねられてきました。

原状回復はどこまで借主の負担？

借主の負担とされる場合でも、全額を負担するとは限りません。ガイドラインは、内装や設備の価値が年数とともに下がることを前提に、経過年数に応じて借主の負担割合を減らす考え方を示しています。

たとえば壁紙（クロス）は6年で残存価値が1円になるものとして扱われます。負担割合の算定方法は国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に整理されています。

契約書に「クリーニング代は借主負担」と書いてあったら？

消費者契約法10条は、消費者の義務を加重する条項のうち、信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものを無効としています。特約の文言だけでなく、金額や範囲がどこまで明示されていたかが確認の対象になります。

請求する前に何をそろえる？

• 賃貸借契約書と重要事項説明書（原状回復に関する特約の記載を確認する）
• 敷金精算書（費目・単価・数量が書かれているかを確認する）
• 入居時の室内写真、退去立会い時のチェックシート
• 退去時の室内写真（日付が分かる形で残す）
• 敷金を支払ったことが分かる領収書や振込記録

精算書に「原状回復費用一式」としか書かれていない場合は、まず費目ごとの内訳と単価の提示を求めます。内訳が出て初めて、どの項目を争うかが決まります。

話し合いで解決しないときは？

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   内訳の提示を求める

   精算書の費目ごとに、単価と数量、借主負担とする根拠の説明を求めます。ここでのやり取りは記録に残る方法で行います。

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   書面で返還を請求する

   返還を求める金額と計算根拠、支払期限を書いて送ります。内容証明で出せば、いつどんな内容で請求したかが記録として残ります。

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   裁判所の手続きを選ぶ

   60万円以下なら少額訴訟、争いが少なければ支払督促、話し合いの場を設けたい場合は民事調停という選択肢があります。

敷金返還請求権の消滅時効は、権利を行使できることを知った時から5年です（民法166条1項）。明渡しの時点から進むため、放置すると請求できなくなります。